Страхование жилья в новостройках. Нюансы ипотечного страхования новостроек Страховка при покупке квартиры в новостройке

Новый губернатор Московской области Сергей Шойгу, едва приступив к работе, заявил о необходимости оперативно заняться решением проблем обманутых дольщиков. Вслед за этим события стали развиваться очень быстро: назначение Александра Когана министром по долевому жилищному строительству, законопроекты Минфина об обязательном страховании и раздельных счетах — все это наводит на мысль о том, что власти, похоже, всерьез взялись за проблемы дольщиков.

Спецсчет не для всех

В конце июля на сайте Министерства финансов РФ был размещен текст законопроекта, предполагающего обязать застройщиков открывать отдельный банковский счет для осуществления операций с денежными средствами дольщиков. Таким требованием Минфин предложил дополнить ст. 18 ФЗ-214, посвященную использованию застройщиком денежных средств частных инвесторов.

Законопроект оговаривает, что застройщик не вправе зачислять на отдельный банковский счет для операций со средствами дольщиков другие финансы. Застройщик может использовать деньги дольщиков для возмещения затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства жилья, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Чиновники уверены, что раздельные банковские счета позволят фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту недвижимости.

По словам руководителя службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» Наума Либкинда, пока нет разъяснений о порядке работы указанных счетов и целях их введения, сложно судить об эффективности этой меры. «Застройщику нужны деньги на стройку, и от того, что деньги будут лежать на счете, новые объекты сами не построятся,— заметил эксперт.— Вообще, строительство как бизнес-проект подразумевает значительную долю риска. Иногда даже застройщик с безупречной репутацией не в состоянии завершить в срок начатое — все еще помнят 2008 год. Решением проблемы могло бы стать стимулирование продаж уже готового жилья теми же застройщиками, как чаще всего происходит в развитых странах: люди покупают готовый продукт, а не права требования».

ОСАГО для дольщиков

Не успел Минфин внести предложение о раздельных счетах, как Госдума приняла в первом чтении поправки к проекту федерального закона N643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков)…».

Авторы документа депутат Госдумы Александр Хинштейн и министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган предложили ввести обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками.

В пояснительной записке отмечается, что это будет взаимное страхование на некоммерческой основе — создание единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли между членами общества взаимного страхования . Объектом страхования будут имущественные интересы членов общества, связанные с риском его гражданской ответственности перед выгодоприобретателем, которая может наступить в связи с неисполнением застройщиком в результате наступления страхового случая обязательства о передаче выгодоприобретателю в собственность жилого помещения.

Александр Коган отметил, что основная цель законопроекта — сделать механизм привлечения средств граждан более надежным. «Долевое участие в строительстве — дополнительный финансовый ресурс для стройкомплекса, возможность для граждан решить жилищную проблему,— пояснил министр.— Но сегодня инвестирование в строительство для граждан — это лотерея: то ли окажешься в числе счастливых обладателей квартиры, то ли обманутым дольщиком».

Правда, пока не очень понятен и прозрачен механизм, которым планируется защитить права дольщиков: слишком велики предполагаемые страховые суммы и риск нецелевого их использования, в особенности при схеме с ОВС (обществом взаимного страхования ). Кроме того, пока предполагается, что обеспечение такого страхового фонда будет возложено на застройщиков, которые с большей долей вероятности отнесут возникающие затраты на стоимость жилья, то есть возложат их на покупателей.

Есть и еще одна сложность: ОВС — это организация, которая может быть подвергнута процедуре банкротства. Нечто похожее уже произошло, правда, в другой области — с Гильдией аудиторов ИПБР, которая была исключена из Госреестра саморегулируемых организаций решением Минфина. «Меж тем компенсационный фонд гильдии (аналог страхового) аудиторским организациям, являющимся членами гильдии, никто возвращать не собирается»,— рассказала генеральный директор аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светлана Лилипутина. То же самое может произойти и с обществом взаимного страхования . По словам эксперта, в законопроекте есть важный пункт: «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков — единая некоммерческая организация», то есть юридическое лицо, которое зависит от многих факторов и может быть подвергнуто банкротству, отметила глава аудиторской компании.

И, наконец, многих беспокоит то, что расходы на страхование лягут на плечи многострадальных покупателей жилья, то есть приведут к существенному подорожанию «квадрата».

По словам Александра Когана, по укрупненной оценке, приблизительная стоимость подорожания 1 кв. м в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков — около 4%. «С учетом того что законодательная база по регулированию долевого участия граждан в последние годы была значительно изменена, предполагается снижение количества случаев банкротства застройщиков, а значит, и процент удорожания жилья при использовании взаимного страхования снизится до 1%»,— пояснил автор законопроекта.

На первый взгляд цифры небольшие, но дополнительные гарантии и связанные с ними расходы, как показывает практика, всегда могут стать поводом к неконтролируемому повышению цен. К тому же девелоперы сомневаются, что резерва ОВС и страховых компаний, если они примут участие в этом деле, будет достаточно.

«Прежде всего в предлагаемой системе страховую премию должны уплачивать застройщики,— отметил советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.— Страховаться будет ответственность в отношении каждого объекта долевого строительства. Страховой случай наступает после того, как застройщик признан банкротом и в отношении его введено конкурсное производство. Обычно это происходит через два-три года после фактической заморозки проекта. То, что гарантии возврата вложенных средств при объявлении застройщика банкротом возрастают, это, конечно, плюс. Но размер страховых взносов застройщика определяется страховым обществом, а выбор последнего остается на совести застройщика.

Поэтому возможны ситуации, когда страховых резервов не хватит на покрытие убытков дольщиков либо из-за большого объема банкротств в кризисной ситуации, либо из-за мошеннических действий застройщика или самого страхового общества».

Из-за непомерно раздутых цен на рынке недвижимости возникает вполне закономерное ощущение, что обязательное страхование не спасет от появления новых обманутых дольщиков, но зато даст повод повысить цены на строящееся жилье.

«Тем, кто уже рискнул сыграть в рулетку с недобросовестными девелоперами, новые инициативы правительства и депутатов ничего утешительного пока не несут,— заявила директор юридического департамента ГК СУ-155 Анна Гузина.— Куда важнее проанализировать, что могут изменить поправки в действующие законы для тех, кто сейчас принимает решение о покупке квартиры».

Страховщики против!

Минфин высказал позицию, и депутаты ее одобрили — законопроект может быть поддержан при условии, что ко второму чтению в него будет внесена поправка в части возможности застройщикам добровольно выбрать один из трех видов страхования : ОВС (общество взаимного страхования ), банковская гарантия или коммерческое страхование .

Последний пункт вызвал ожесточенные споры среди страховщиков. Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование» Зинаида Кузьмина отметила, что страховщики выступают против использования механизма страхования в данном случае. «Для всех является очевидным тот факт, что размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть очень большим, сопоставимым с суммой рыночной стоимости квартир,— пояснила эксперт.— Очевидно, что российский страховой рынок не готов поддерживать такие страховые суммы в рамках страхования подобных рисков. В данном секторе экономики относительно высоки риски наступления страхового случая. Модель бизнеса большинства игроков в обоих секторах такова, что они по факту живут в кредит, рассчитывая только на будущие поступления от клиентов. Малейшее изменение ситуации, отсутствие поступлений даже в краткосрочном периоде ведет к серьезным финансовым проблемам. По этим причинам нет возможности использовать западные перестраховочные емкости, так как западные компании по перестрахованию не готовы брать на себя такие риски».

Нет дольщика — нет проблемы

Профессиональное сообщество давно готово к диалогу с властями для проработки всех юридических недостатков строительной отрасли и законодательства в области недвижимости.

Страхование квартиры в новостройке

Эксперты не раз высказывали предложения по решению проблем обманутых дольщиков.

«Необходимо повысить прозрачность строительной отрасли, а также дать дольщикам возможность запрашивать и получать информацию о финансовом положении застройщика,— пояснил старший юрист компании Storm Properties Евгений Головня.— Нужно создать дополнительные инструменты воздействия дольщиков на недобросовестных застройщиков».

Анна Гузина уверена, что количество подобных конфликтов уменьшится с прекращением точечной застройки и внедрением механизма комплексного освоения территорий. «В этом случае обязательства компании-подрядчика будут касаться застройки большого числа жилых домов и объектов социально-бытовой инфраструктуры,— пояснила эксперт.— Естественно, реализовывать такого рода проекты смогут только крупные компании, обладающие опытом работы и необходимыми производственными мощностями. Одновременно с них будет проще спросить, а их финансовые ресурсы обеспечат строительство заявленного объема площадей».

Некоторые эксперты склоняются к более радикальным методам: «Проблема обманутых дольщиков перестанет существовать, когда перестанет существовать понятие «дольщик»,— заявил начальник отдела сопровождения сделок компании «Загородный проект» Михаил Желтов.— Когда будут созданы правовые, финансовые и организационные институты, позволяющие застройщикам быстро и под небольшие проценты привлекать денежные средства и продавать уже готовый продукт, прошедший все стадии получения исходно-разрешительной документации, строительства, сдачи в эксплуатацию и оформления права собственности».

Но что бы ни делали власти, застройщики и чиновники, никакие полисы и раздельные счета не смогут избавить дольщика от необходимости самостоятельно оценивать репутацию и финансовое положение застройщика. Добросовестный девелопер всегда останется добросовестным, а нечистый на руку застройщик — мошенником. Причем, как показывает практика, от долгостроя не застрахован ни один из них. Поэтому спасение утопающих в данном случае именно в руках самих утопающих: если не гнаться за выгодой, не рисковать и не покупать жилье на стадии котлована по ценам явно ниже рыночных, то шансы стать обманутым дольщиком будут стремиться к нулю.

Мария Лукина

Существует ли страховка от недостроя?

Страхование на рынке недвижимости все больше приобретает популярность. Вариантов того, как можно застраховать свое имущество, много: можно отдельно застраховать несущие конструкции, можно – право собственности (титульное страхование). А как быть, если строительство квартиры только начато, а застраховаться уже хочется – например, на случай недостроя? Есть ли такой вид страхования? Есть, но не все страховые компании предлагают этот продукт: в России на сегодняшний день более 70 тыс. обманутых дольщиков, и страховые компании хорошо осознают свои риски. Как уберечься от недостроя, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Долевое строительство является одним из наиболее эффективных способов решения жилищного вопроса. Прежде всего, потому, что это доступно: цены на квартиры в строящемся доме значительно ниже среднерыночных. Однако в данном случае дольщик подвергается большому риску – у него нет гарантий того, что квартира будет достроена, как и гарантий того, что он сможет вернуть свои деньги в случае недостроя. Получить хоть какую-то уверенность можно с помощью страхования риска недостроя – этот продукт появился сравнительно недавно, и немногие компании предлагают подобные услуги. Во-первых, многие страховщики пока наблюдают за опытом своих коллег, а сами граждане все еще полагаются на честность застройщиков.

Так почему же сами страховщики относятся к этому виду страхования настороженно?

«В первую очередь потому, что многие риски оценить до окончания строительства очень тяжело, все зависит от наличия экспертов, которые могут грамотно дать оценку объектам, — говорит руководитель юридического отдела ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. – Не у каждой страховой компании есть в штате такие специалисты, которые смогут выявить опасность недостроя, например, на ранних этапах строительства дома».

Впрочем, и сами клиенты не слишком торопятся пользоваться новым видом страховки. Покупатели верят, что официальный договор с печатью и федеральный закон 214-ФЗ защитит их от возможных проблем, и страхование им попросту не понадобится. 214-ФЗ, конечно, во многом обезопасил собственников, но правда заключается в том, что случаи мошенничества или просто банкротства компании происходят и по сию пору.

Однако ситуация на рынке недвижимости постепенно меняется. Сегодня количество клиентов, которые выбирают этот вид страховки, все же постепенно растет. Страховые компании предлагают различные услуги от рисков, касающихся остановки строительно-монтажных работ. Например, к ним относятся такие факторы, как пожар, просадка грунта, наводнение, авария инженерных сетей, риск обрушения или повреждения зданий, заводские дефекты или же противоправные действия третьих лиц и т.п. Страховкой можно покрыть утрату документов, которые необходимы для оформления права собственности покупателя на квартиру, и даже риск банкротства застройщика.

Перед тем, как заключить договор страхования, компании проводят экспертизу предполагаемого объекта. Как правило, сюда входят различные характеристики строящегося объекта, стадия строительства и т.д. И если все окажется в порядке, то компания предложит вам оформить полис. Разумеется, в этом случае вы уже будете уверены в своей новой недвижимости. А вот если компания отказала вам в страховке, то стоит задуматься о приобретении другого жилья.

Как правило, цена страховой защиты составляет от 0,7 до 4,5% от стоимости покупки жилья и зависит как от срока договора, так и от итогов проведенной экспертизы.

Когда оплачивать страховку на квартиру в строящемся доме?

Срок договора также может быть разным. В основном это год, причем вы всегда можете его продлить. Также иногда предлагается вариант оплаты страховой защиты на срок, указанный в договоре с застройщиком, плюс 3–6 месяцев. Страховая сумма в этом случае устанавливается в зависимости от внесенных в строительство средств.

Основные положения

Можно ли оформить страховку на свой, допустим, коттедж, если он до конца не достроен? Недостроенный коттедж (или любая другая недвижимость) называется незавершенным строительством.

Как купить квартиру в новостройке?

И, оказывается, при желании объекты НЗС тоже можно застраховать, однако есть на этот счет несколько оговорок.

Основное условие заключается вот в чем: строящийся загородный дом на момент обращения в страховую компанию уже должен обладать стенами, крышей и дверями (иначе это не дом, а огурец из загадки). Кроме того, двери должны запираться (либо быть заколоченными), так как если в это строение будет легко проникнуть, то ни один страховщик не возьмет на себя риск оказать профессиональные услуги.

Имейте в виду, что страховку можно оформить и на располагающиеся на участке хозяйственные постройки, при этом указанные выше условия также должны выполняться.

В чем риски?

Риски, включаемые в страховой полис на недостроенное сооружение, будут аналогичны тем, что обычно прописываются в полисе на готовое здание, а именно: страхование от взрывов газа (если вы купили дом с газом или просто земельный участок с газом), пожара, ущерба и т.п. О стоимости страховки на недостроенный дом сразу сказать очень сложно, так как на это влияет несколько важных факторов: этап, на котором находится строительство, объем уже вложенных в строительство денег, виды страховых рисков, от которых вы решили себя обезопасить.

Страхование - не та услуга, где принято жадничать, поэтому лучше включить в полис максимальное число рисков и спать спокойно. По завершении строительства от вас потребуется всего лишь внести дополнения в уже имеющийся полис: застраховать повысившуюся стоимость загородного дома и, возможно, добавить в документ какие-нибудь материальные ценности.

Нюансы ипотечного страхования новостроек

При оформлении кредитного договора на новостройку так же как при любой ипотеке, возникает вопрос о страховании. Но для покупателей новостройки, особенно на нулевом цикле, страховка обойдется дешевле. Главное - все правильно сделать…

Классика жанра

Традиционное ипотечное страхование представляет собой «три в одном «:

1. страхование жизни заемщика на полную стоимость кредита плюс проценты по нему;
2. страхование собственно недвижимости (конструктив);
3. страхование титула (права собственности).

Помимо страхования конструктива (банки требуют застраховать стены, перекрытия, окна, входную дверь), которое является обязательным, можно дополнительно застраховать и отделку, когда таковая появится (после ремонта).

Покупка квартиры в новостройке — документы, качество, страховка

В большинстве случаев это имеет смысл, поскольку в новом доме, продающемся без отделки, как правило, делается достаточно дорогой ремонт, составляющий 20-30% от цены квартиры, а то и все 50-70% - все зависит от размаха и возможностей владельца. А отделка - это именно то, что может пострадать в первую очередь при заливах, пожарах и прочих катаклизмах. Но это дело сугубо добровольное: банк-кредитор убранство вашего жилья вовсе не интересует.
А вот титульное страхование при ипотеке сейчас становится совсем необязательным, даже при ипотеке с вторичным жильем. Как признался «Собственнику» Алексей Козьмин, начальник отдела андеррайтинга страхования имущества и ипотеки страховой группы «УралСиб», банков, предъявляющих такие требования, сейчас уже меньшинство. А уж при кредитовании и страховании только что построенного жилья страхование титула и вовсе становится бессмысленным: сделок с квартирой еще не было, нарушить чьи-то права еще никто не мог, так что и посягать на право собственности заемщика тоже никто не может.

Новое дешевле

В этом, собственно, и состоит главное отличие страхования кредитной новостройки: кроме жизни заемщика, страховать как бы и нечего. Пока дом не построен, имущества как такового еще нет, нельзя застраховать даже конструктив, не то что отделку. После сдачи дома госкомиссии проходит, как правило, еще немало месяцев, прежде чем появится право собственности, которое теоретически можно застраховать, только это совершенно никому не нужно: ни заемщику, ни банку.

Так что же страховать, покупая новостройку?

«При выдаче ипотечного кредита обязательным, на основании Закона об ипотеке, является только лишь предмет залога, - отмечает начальник отдела ипотечного страхования «Московской страховой компании» Вера Выжул. - При кредитовании под покупку новостройки, еще не обладающей статусом предмета собственности, о страховании предмета залога не может быть и речи: предмета пока нет. Многие банки в качестве гарантии возврата денег требуют заключать договор страхования жизни и здоровья заемщика в пользу кредитора - этот вид страхования не обязательный, но, являясь одним из требований кредитного договора, обязывает заемщика становиться страхователем по личному страхованию».
В итоге страховой договор по ипотечным новостройкам делится на две фазы: до и после возведения конструкций. До - страхуется жизнь заемщика, после - добавляется страхование имущества. Как рассказал «Собственнику» Козьмин, при получении ипотеки через АИЖК существуют и отдельные договора по жизни и имуществу, и комбинированные, когда оба эти вида страхования включены в один договор. При страховании заемщика, покупающего новостройку, можно заключить комбинированный договор, просто часть его положений по имуществу не будут действовать до вступления страхователя в права собственности. Эта часть договора вводится в действие дополнительным соглашением.
Выгодоприобретателем (тем, кому положены выплаты по страховому случаю) по договору страхования, по сути, всегда является кредитующая организация. Страхователь или его наследники могут указываться в тексте договора выгодоприобретателями, но с обязательным погашением остатка ссудной задолженности из средств страхового возмещения, подчеркивает Выжул.

Страхование дольщиков

При вложении средств в недострой (то есть при покупке новостройки на ранних стадиях строительства, а то и вовсе на нулевом цикле) возникает еще один вид страхования, не имеющий места на вторичном рынке недвижимости, - это страхование финансового риска невозврата вложенных в строительство средств.
Но к страхованию недвижимости он отношения не имеет, является сугубо добровольным и, на самом деле, не очень распространенным. При количестве обиженных дольщиков в нашей стране и масштабах случавшихся нарушений в этой области тариф по этому риску должен быть очень высоким. Впрочем, при желании этот вид страховки можно обсудить со страховщиком в индивидуальном порядке - в базовый пакет он не входит. «Права покупателя могут быть застрахованы, - замечает Вера Выжул, - но набор рисков не очень велик и не всегда отражает реальные желания страхователей. Этот вид страхования относится к финансовым рискам и обязательным при заключении кредитного договора не является».

Тарифы по всем видам страхования, связанным с ипотекой, никак не отличаются от классических вариантов этих страховок. По жизни и здоровью тариф сильно зависит от возраста (с 18 лет - 0,24-0,18% от страховой суммы; ближе к 65 годам - 3-4%). Причем большинство компаний не требует справок от врачей и прохождения обследования, пока страховая сумма не начинает приближаться к $200 тыс.
Конструктив страхуется, в среднем по рынку, по тарифу 0,13-0,2% для квартир. Страхование загородного дома обходится дороже, поскольку там возникают принципиально иные риски.
Титульное страхование обходится обычно в 0,25-0,4% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры в новостройке — что надо знать, чтобы избежать обмана

Покупка квартиры в новостройке – весьма важное предприятие, здесь нужны не только деньги, но и внимательность, осторожность, а также знание определенных законов. Ведь жилье – не перчатки, вряд ли получится поменять его: именно поэтому к приобретению квартиры нужно отнестись внимательно, чтобы избежать обмана.

Грубые ошибки покупателей новостроек

К сожалению, далеко не все застройщики честны, а законы нашей страны не всегда могут защитить покупателя в случае обмана. Конечно, при долевом строительстве риски есть всегда, но часто они совершенно неоправданны.

Что может случиться, если застройщик ненадежен?

1. Цена жилья может становиться все больше и больше. Каждый раз застройщик убеждает покупателей, что это было в последний раз. Но стоимость все продолжает расти.
2. Застройщик обанкротился, а дом остался недостроенным. В таком случае покупатель может попрощаться и с новым жильем и со своими деньгами.
3. Застройщик намеренно тянет, не завершая строительство. Это делается для того, чтобы как можно дольше держать руку в кошельках дольщиков.

Конечно, это не все приемы, к которым прибегают недобросовестные компании, желая вытащить как можно больше денег из карманов покупателей.

Часто дольщики сами позволяют обмануть себя, считая, что договор, который они подписали, защитит от всяких рисков. Человек, обладающий хотя бы поверхностными знаниями о рисках и законах, защищающих его в случае обмана, совершит гораздо меньше ошибок при покупке квартиры.

Как проверить застройщика?

Что же делать покупателю новостройки, чтобы увериться в честности и надежности компании-застройщика? Конечно, постараться разузнать о ней как можно больше:

1. Как часто фирма появляется «на людях»? Если СМИ говорят о застройщике, значит, он не прячется и следит за своей репутацией.
2. Застройщик не боится показывать документы, покупатель может ознакомиться со всем пакетом – начиная со свидетельства о гос.

   регистрации и заканчивая планом квартир в новостройке.

3. Компания не предлагает «бесплатный сыр». Удивительно низкие цены на жилье – тревожный признак, заставляющий задуматься о честности застройщика.
4. Проверить, какими темпами идет строительство домов. Если постройки не растут месяцами – это печальный вестник того, что компания ненадежна.

Конечно, каждый отдельный случай нужно рассматривать особо, и например, частота появления в СМИ или высокие цены на недвижимость – еще не поводы для того, чтобы заключить договор с застройщиком и принять долевое участие в строительстве квартир.

Выбирая компанию, лучше ознакомиться с ее документами внимательно, и лучше вместе с юристом.

Документы от застройщика при покупке новостройки

Для покупки квартиры в новостройке документы, правильно составленные и содержащие надежные гарантии для покупателя. Есть несколько документов, которые заказчик-застройщик обязан предоставить для ознакомления каждому дольщику. Это:

1. Разрешения на застройку.
2. Технико-экономическое обоснование проекта постройки недвижимости.
3. Заключение, выданное государственной экспертизой проектной документации.
4. Проектная документация и все изменения, внесенные в ее содержание.
5. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком.
6. Договор участия в долевом строительстве.

Если по какой-то причине стройка не может быть завершена в срок, застройщик обязан предоставить дольщику предложение, согласно которому может быть изменен договор.

Договор – формальность или защита?

Застройщик заключает договор с дольщиком.

И это не один из документов, которые можно подписать не читая. С договором нужно ознакомиться очень внимательно, и убедиться, что в нем обязательно есть следующие пункты:

• срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства дольщику;
• срок гарантии на объект;
• цена договора, срок оплаты и порядок выплат.

До того, как договор прошел гос. регистрацию, застройщик не имеет права требовать оплату за строительство – это административное нарушение.

Договор долевого участия ПО фз-214. Все ли риски исключены?

Несомненно, защита прав дольщиков должна осуществляться по закону. Но может ли закон полностью защитить от всех сетей, которые ставят недобросовестные застройщики? И поможет ли федеральный закон 214 не попасться в ловушку?

Отличная квартира?!

Как ни странно, ФЗ-214 не обязательно гарантирует, что квартира будет хорошего качества. Конечно, в нем есть раздел о гарантиях качества, предусмотренных договором. Однако, застройщик достаточно просто может обойти закон – просто игнорируя его. В таком случае единственный выход для обманутого дольщика – это суд. Время и деньги, потраченные в юридических конторах, буду утекать, как вода.Кроме этого, в суде нужно будет доказать, что квартира не соответствует стандартам качества.

Формально ФЗ-214 должен защитить и от долгостроя. однако здесь может случиться та же история, что и с качеством квартиры. Каждый раз, когда срок проходит, застройщику начисляется пеня. Однако закон разрешает сдвигать сдачу объекта неограниченное количество раз. Настоящую защиту дольщиков ФЗ-214 может гарантировать только в случае так называемых двойных продаж, так как каждый договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре, а недвижимость проверяется – не находиться ли она уже в чьем-то владении.

Насколько защищает страховка при покупке квартиры в новостройке?

Долевое участие в строительстве квартир – дело всегда рисковое. Однако всегда есть возможность прибегнуть к страховке. Но так ли это выгодно, как кажется? Обычно дольщики сталкиваются с трудностями:

1. Необходимость заплатить страховой компании от 1,5 до 18% от стоимости жилья.
2. При наступлении страхового случая приходится собирать большой пакет документов, необходимых для подтверждения произошедшего.
3. Возможно, чтобы получить деньги, придется принять участие в судебном разбирательстве с застройщиком.
4. Если дольщик получил денежное покрытие от застройщика, он не платит налоги.

   Страхование рисков при покупке новостройки

   Однако если сумма выплачена страховой компанией, налог составит 13%.

Конечно, есть люди, использующие страховку, но все же многие дольщики считают ее дополнительной проблемой.

Вывод

Какие необходимы документы при покупке квартиры в новостройке, как держать в узде застройщика, как отстоять свои права – ответы на эти вопросы необходимо узнать заранее, и только после этого принимать участие в долевом строительстве. К сожалению, если не учесть всех нюансов, рассчитывая только на закон и договор с застройщиком, вместо новой квартиры можно получить только разочарование. Поэтому именно знающий дольщик – это дольщик, который со временем станет обладателем новой квартиры.

Сколько лет уже живем, а воз и ныне там. Не гарантирует нам государство (что в РФ, что в Украине) избежание любого обмана при покупке квартир в новостроях, не компенсирует задержку строительства по времени, а ведь страховку при покупке мы оформляем! К сожалению, есть неблагополучные дома, пусть единицы но они есть. Страдают люди которые купили квартиру в таком доме, но не могут там жить.

С нами – максимум выгоды

• Топ застройщиков города проживания актуален
• Статьи о новостройке публикуют профессионалы
• Ваш опыт поможет выбрать квартиру людям
• Большая информативность материалов
• Дополнительный заработок постоянно
• Эксперты недвижимости ответят на вопрос
• Новые Жилые комплексы. Отзывы. Описания

Карта сайта

Любое несанкционированное перепечатывание или использование материалов, опубликованных на сайте запрещено.
2013-2015 «МестоПроживания.ру».

Рынок ипотечного кредитования регулируется положениями закона «Об ипотеке». Обязательства по страхованию недвижимости в формате «Страхование квартиры в строящемся доме» в нормах закона отсутствуют, но банки на страховке настаивают. Зачем нужен такой полис, и на сколько его покупка увеличивает итоговые затраты покупателя ипотечного жилья?

Зачем банку страховой полис на недвижимость?

Размер кредитной ставки банк устанавливает с учетом существующих для себя рисков. Риски можно изначально заложить в сам процент или же переложить их на страховщиков. Кроме того, оформив ипотеку покупателю недвижимости, банк становится ее совладельцем. Как совладелец, он заинтересован в ее сохранности и защите своего дохода. Поэтому банкиры и обязуют покупателей залогового жилья ежегодно оформлять для него страховой полис. Страховка станет финансовой защитой при наступлении неприятных событий :

• пожаров и наводнений;
• бурь, смерчей и землетрясений;
• ливней и градов;
• повреждений от воздействия воды;
• последствий падения пилотируемых летательных объектов;
• наезда транспортных средств.

Выплаченная страховой компанией компенсация позволит ликвидировать их последствия.

Кроме того, от сотрудничества со страховыми компаниями банки получают комиссионный процент. И отказываться от дополнительной прибыли им как финансовым структурам совсем не хочется.

Клиенту, отказывающемуся оформлять страховку, банк либо увеличит процентную ставку, либо вообще откажет в предоставлении ипотеки. На своем нежелании покупать полис, конечно, можно настаивать. Но если клиент получил кредит, поставив подпись на договоре ипотеки, в котором прописана необходимость страхования, то он может только попытаться снизить размер страховой премии.

Как оптимизировать страхование квартиры в новостройке?

Объектами страхования недвижимости обычно выступает конструкция самого здания и отделка находящейся в нем квартиры . Основанием для расчета размера страховой премии является названная оценщиком действительная стоимость недвижимого имущества. Сумма фиксируется в страховом договоре и умножается на действующий в СК страховой тариф. Итоговая величина и станет ежегодной стоимостью страховки для получателя ипотеки.

Она может каждый год, до момента погашения ипотеки, вноситься одним платежом.

Страховщик может разбить годовую сумму на ежеквартальные или ежемесячные взносы, но итоговая годовая сумма в этом случае окажется несколько большей.

Если владелец ипотечной квартиры сам не заинтересован в страховании недвижимости и проводит страхование при покупке квартиры в новостройке только для банка, он может снизить размер страховой премии . Для этого достаточно:

• застраховать только конструкцию здания, заранее отказавшись от финансовой защиты отделки;
• увеличить франшизу – сумму, которую страховщик, в соответствии с договором, вычтет из суммы страхового возмещения (чем выше франшиза, тем меньшей будет страховая премия);
• страховать жилье не на всю стоимость, а только на оставшуюся сумму долга по ипотеке, уменьшая при этом стоимость недвижимости (не каждый банк даст свое согласие на этот вариант!); необходимо понимать, что при этом будет в соответствующей пропорции уменьшаться и рассчитываемая страховщиком сумма страховой компенсации;
• вносить страховую премию раз в год одним платежом, не разбивая ее на несколько меньших.

Как работает механизм страхования недвижимости?

Для оформления страхового полиса, по сути, являющегося договором о страховании, необходимо обратиться в финансово-устойчивую, надежную страховую компанию , указанную банком или выбранную самостоятельно. Договор следует изучить, уделив максимум внимания условиям и срокам выплаты компенсации. После оформления заявления и трех экземпляров договора внести страховую премию. Один экземпляр останется у клиента, а два других – в СК и у банка.

Договор оформляется при наличии у клиента:

1. паспорта;
2. документа, подтверждающего его право на объект страхования – ипотечную недвижимость;
3. акта оценки объекта страхования.

После наступления оговоренного в договоре страхового случая , приведшего к возникновению ущерба, страхователю, совладельцу застрахованной недвижимости, необходимо:

• сообщить об этом факте представителям профильных органов (о пожаре – органам пожарного надзора, о взрыве или аварии на газопроводе – в аварийную газовую службу, о нарушающих его права действиях третьих лиц – в полицию);
• сообщить в оговоренный в договоре срок о страховом случае страховой компании – письменно, с четким и понятным описанием причин и обстоятельств возникновения ущерба;
• предоставить копии документов на пострадавший при страховом случае объект недвижимости.

После проверки всех обстоятельств компенсация ущерба будет выплачена страховой компанией банку – причем до момента погашения страхователем ипотечного кредита.

Проведение проверки является обязательным условием выплаты компенсации. В целом ряде случаев страховая компания может отказаться компенсировать причиненный объекту недвижимости ущерб:

• если страхователь умышленно совершил преступление;
• если страхователь, не приведя убедительных причин, проинформировал страховщика о произошедшем страховом случае позже оговоренного в договоре срока;
• если в момент страхового события объект недвижимости использовался страхователем не по назначению;
• если к моменту наступления страхового случая очередная страховая премия не была внесена страхователем, и объект страхования в этот момент был лишен страховой защиты.

В любом из случаев отказа страхователю предоставляется право обратиться в суд для отстаивания своих прав на финансовую защиту.

Владельцы ипотечной недвижимости, получатели кредита, приобретают ее для проживания своих семей и поэтому не меньше, чем банк заинтересованы в ее сохранности. Страховой полис предоставляет возможность восстановить объект недвижимости, не затрачивая на это собственные средства.

Застройщик в обязательном порядке должен застраховать выполнение своих обязательств перед покупателями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Только после этого он имеет право получать деньги за часть недвижимости в строящемся доме.

Законодательная база

Новые правила

Теперь по новым действующим правилам до момента регистрации договора в соответствующих органах со своим первым покупателем долевой недвижимости застройщик обязан застраховать собственную ответственность.

Требования

С начала 2018 года, вместе с залогом, строительная компания обязана реализовать исполнение своих обязанностей перед клиентом одним из установленных способов:

• оформив поручительство в банке:
• либо выполнив страхование гражданской ответственности по отношению к покупателю.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

По договору страхователь берет на себя обязательства по оповещению участников сделки об условиях выбранного вида страхования. При этом условия определяет сам страховщик с учетом существующих правил сферы страхования.

От недостроя

Как выполнить страхование долевого строительства от недостроя?

Принятый законопроект с 2018 года устанавливает ответственность строительной компании за:

• уклонение от обязательств;
• сдачу объекта в ненадлежащем состоянии.

Также предполагается ответственность при банкротстве или ликвидации застройщика до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Во всех этих случаях покупатель может рассчитывать на возврат средств.

Рисков

Многие специалисты высказывали опасения, что после введения новых законодательных правил по страхованию строительные компании начнут поднимать цены на недвижимость.

Однако правительство заверило, что стоимость одного квадратного метра будет возрастать независимо от процедуры страхования.

У крупного застройщика расходы по страхованию составляют не более одного процента от общего объема проводимых сделок, поэтому надежная организация будет выделять средства на страхование из своего бюджета, а не за счет повышения стоимости жилья.

Объекта

Основным объектом страхования считается имущественная ответственность застройщика перед своими клиентами, что гарантирует выполнение взятых на себя обязательств в полном объеме.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве выгодно, прежде всего, самим покупателям, так как они:

• вкладывают свои деньги в строящийся объект;
• в случае спорной ситуации смогут получить свои деньги обратно.

По законодательству строительная компания может страховать как весь дом полностью, так и каждую квартиру по отдельности.

Однако на практике производится страхование каждой квартиры, так как страховать целый дом невыгодно для компании, да и намного проще потом разбираться с отдельным покупателем, чем со всеми клиентами.

Дольщиков

Дольщики – это третьи участники договора. В их пользу составляется сам документ соглашения. В случае наступления страхового случая они гарантированно получат свою страховую выплату.

Обязанностью застройщика к дольщику считается выполнение своих обязательств по качественной и надлежащей сдаче жилых объектов.

Страховщик:

• обязан оповещать дольщика о возможных изменениях в страховании;
• занимается выплатой страховой суммы.

В процессе строительства дольщики могут меняться, но об этом обязательно необходимо уведомить страховщика, так как с каждым новым участником составляется новый договор.

Страховые компании

Далеко не все страховые компании спешат оформлять договор между покупателями и строительными организациями, так как считается, что такой документ приносит значительные убытки страховщику.

Центральный банк страны составил список из 27 организаций, которые имеют право проводить данные сделки.

Также право страхования по долевому строительству имеют около трех сотен кредитных компаний.

Где оформить?

Чтобы проводить такие услуги страховщик должен иметь соответствующую лицензию и отвечать установленным требованиям:

1. Ведение деятельности в сфере страхования не менее 5 лет.
2. Соответствие требованиям финансовой устойчивости по всем отчетными числам за минувшие полгода.
3. Отсутствие возможности банкротства в ближайшее время.
4. Наличие собственных средств в обороте в размере не менее 400 миллионов рублей, а также наличие уставного капитала не менее чем 120 миллионов рублей.

Тарифы

Текущие среднестатистические ставки в 2018 году составляют 0,5–0,8%. Однако при длительном и крупном строительстве тарифы могут снижаться на 10–30%.

Базовая компания сама устанавливает основной тариф, а также определяет снижающие и увеличивающие коэффициенты.

Если риски в процессе строительства возрастут или понизятся, то ставки могут меняться.

Стоит отметить, что страхующая организация рассчитывает ставки по годовому проценту, так как существует вероятность полного уклонения строительной компании от своих обязательств.

Оформление страхового договора

Чтобы зарегистрировать ДДУ по всем законодательным правилам, застройщик должен выполнить страхование договора в местном Росреестре.

Необходимые документы

Для регистрации следует предоставить следующие документы:

• декларация по проекту;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• свидетельство о госрегистрации застройщика;
• договор долевого строительства между клиентом и строительной организацией;
• копии учредительных документов;
• обоснование с технической и экономической стороны;
• финансовая отчетность в отношении страхователя;
• наличие кредиторов;
• справки об отсутствии просрочек у страхователя в банках и других кредитных организациях;
• характеристика клиента и другие возможные бумаги по запросу страховщика.

Что является страховым случаем?

Страховой случай наступает, если застройщик не выполнил или не выполнил в полном объеме взятые на себя обязательства в отношении покупателя долевой части многоквартирного дома.

Это должно подтверждаться:

• судебным решением о взыскании средств на недвижимость;
• фактом банкротства строительной компании.

Не выплачивается страховая сумма при замораживании строительных сроков или продлении срока сдачи объекта.

Размеры выплат

Главными рисками приобретения квартир в строящихся домах являются: недострой, мошенничество, продажа одной квартиры нескольким покупателям, банкротство застройщика. Все эти риски можно застраховать.

Как страхуют квартиры в строящихся зданиях?

На стадии строительства сама компания-застройщик может страховать возводимые объекты по следующим видам страховок:

1. От пожара.
2. От наводнения.
3. От гибели.

Сами покупатели (дольщики), заключающие со строительной компанией договор в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве …», могут самостоятельно по желанию приобрести страховки от недостроя, от нарушения сроков сдачи квартир, от банкротства строительной фирмы. Купить такие полисы можно на любом этапе стройки.

Есть ли экономия по сравнению с покупкой вторичного жилья?

Цена страхового полиса определяется в каждом случае после проведения страховой компанией предстраховой экспертизы. Обычно стоимость страховки колеблется в диапазоне 1-4,5% от цены приобретаемой квартиры в новостройке. Получить компенсацию по такому страховому продукту можно при несдаче квартиры в собственность клиента в указанный в договоре долевого участия (ДДУ) срок, при двойных перепродажах, при банкротстве строительной фирмы.

Независимо от срока страхования страхователь обязан внести всю сумму по страховке сразу. Если клиент желает застраховать финансовые риски при долевом строительстве, то срок действия страховки превышает срок действия ДДУ. Тем самым достигается гарантия возврата средств дольщика при отсутствии того результата, на который он вправе был рассчитывать, заключая ДДУ.

Страховка окупается очень быстро, в особенности тогда, когда заключается такой договор на стадии котлована. Рост стоимости таких квартир происходит ежемесячно по мере приближения проекта к завершающей стадии. Цена страховки очень быстро покрывается удорожанием объекта страхования . При покупке страховки для защиты финансовых рисков на рынке вторичной недвижимости такого явления не наблюдается, так как там цены на квадратные метры растут не с такой скоростью.

Сколько получит страхователь, когда обанкротится строительная компания?

Когда происходит банкротство строительной компании, клиент страховой компании получает страховую выплату, которая на 100% покрывает затраты на заключение ДДУ. В подавляющем большинстве случаев дольщикам не удается вернуть эти деньги со строительной компании в процессе процедуры банкротства, поэтому страховка в такой ситуации остается единственной реальной надеждой не лишиться в одночасье всех сбережений.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

В процессе проведения предстраховой экспертизы страховщик может выяснить, что строительная компания намеренно использует схемы продажи, противоречащие российскому законодательству, имеет большую задолженность, много неисполненных обязательств, либо иные факты, указывающие на большой риск несдачи объекта в указанные сроки. В этом случае страховщик может отказать клиенту в заключении страхового договора по причине неоправданно высоких рисков.

В процессе выполнения предстраховой экспертизы риски конкретного объекта оцениваются минимум по 60 различным параметрам. Такая схема работы позволяет страховщику всесторонне изучить объект страхования, репутацию строительной фирмы, вероятные риски, относящиеся к конкретному зданию и многое другое. При этом всегда важно понимать: экспертиза актуальна лишь 1-2 месяца, а потом ситуация может измениться кардинальным образом. Не заключив страховку сразу при подписании ДДУ, потом дольщик может и не получить одобрения страховой компании , поскольку с течением времени первоначальные риски могут удвоиться.

1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» , по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Теперь любая строительная фирма вправе привлекать финансы исключительно в соответствии с договором долевого участия (ДДУ).

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Документы для регистрации ДДУ

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.

Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:

• разрешение на проведение строительных работ;
• проектная декларация;
• свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
• договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
• учредительные документы (копия);
• технико-экономическое подтверждение;
• финансовые отчеты страхователя;
• список кредиторов;
• справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
• характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.

Тарифы

Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия .

Страховой случай

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

Выплаты страховых возмещений

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора . Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.

Более точную инструкцию расчетов планируется подготовить к концу 2014 года.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

• замораживание строительства;
• увеличение сроков строительства.

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат . Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.

Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом , ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Срок действия договора страхования

Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше , чем договор срока передачи собственности дольщику.

То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.

Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк , а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).

В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.

Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках .

Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.

Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.

Застройщики будут обязаны страховать дольщиков