Нужно ли вводить в эксплуатацию частный дом. Ввод объекта в эксплуатацию: необходимые документы и юридические тонкости

В процессе строительства многоэтажных жилых зданий, весьма ответственным является момент сдачи новостроек в эксплуатацию, поскольку нарушение строительных норм при возведении конструкций способно привести к трагическим последствиям в ходе дальнейшей эксплуатации здания. По этой причине качество выполненных строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

До того как первые жильцы начнут заселяться в новые квартиры построенного дома, застройщик обязан получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. В этой статье вы узнаете, кто и каким образом контролирует качество производства работ на разных этапах возведения жилого дома и какие документы требуются для подтверждения качества вновь построенного объекта.

Качество и безопасность новостройки подтверждается документально

Большинству граждан, которые становятся владельцами и конечными потребителями продукта от застройщика, проще говоря, жильцам квартир в новостройках, процессы и технологии проведения контроля над качеством строительных работ представляются весьма смутно. В большей степени они интересуются вопросами несколько иного характера – сроками сдачи дома, когда можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт по своим задумкам, то есть обживать свое новое жилище.

Однако не следует спешить, ведь до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и заселение дома, квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Здесь вступает в силу технология контроля качества строительных работ со стороны государства. А полученное застройщиком разрешение служит для новоселов гарантией тому, что все строительные работы были выполнены застройщиком должным образом, и с домом ничего плохого в будущем не произойдет.

Порядок оформления разрешений регламентирован законодательством

Итак, строительные работы на объекте полностью завершены и начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Специально подобранный перечень документов призван подтвердить качество и безопасность эксплуатации возведенного объекта, а подписанный комиссией по приемке акт ввода здания служит основанием для передачи квартир их владельцам. И сегодня, по старой привычке, многие называют процесс проверки качества строительства объекта "госкомиссией", хотя порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.

Приемку дома членами "госкомиссии" в привычном понимании этой формулировки проводили до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. В комиссию включались представители проектных организаций – разработчиков проекта, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного надзора, а также сотрудников из ряда профильных организаций. Причем разрешение было необходимо получить от каждой организации, представленной в комиссии. Введение в силу нового порядка приемки изменило порядок оформления необходимых документов, решение теперь принимается комплексно.

То есть процедура приемки несколько упростилась и после введения Градостроительного кодекса, ввод жилого объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:

• Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), которая гласит, что приемку объектов капитального строительства осуществляют органы местной власти.
• Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенным постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.) органы стройнадзора обязуются проверять работы на каждом из этапов строительства, начиная с получения застройщиком разрешения на ведение строительства до заключительных этапов работ.

Этими законодательными актами, по сути, все мероприятия по приемке объекта сводятся к необходимости получения застройщиком двух документов:

На первом этапе выдается Заключение о соответствии - ЗОС (Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации).

Руководствуясь «Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ», проверки качества выполненных работ проводятся в течение всего периода строительства, и к моменту завершения строительства, т.н. итоговой проверки, накапливается весомый перечень проверочных актов, содержащих сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Необходимое заключение формируется на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также согласно актам промежуточных проверок. В комитете работают профильные специалисты, каждый из которых проверяет определенный сегмент работ, согласно специализации - это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, и пр.

Вторым этапом приемки, на основании полученного заключения ЗОС, а также ряда документов (напрямую не относящихся к процедуре приемки: свидетельство собственности на землю и др.) застройщику выдается главный документ - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

И уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, новый жилой дом считается прошедшим государственную проверку, подтверждается уровень качества проведенных работ, не вызвавший нареканий со стороны приемщиков, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это также означает доступность постановки дома на государственный учет (присвоение почтового адреса), и главное, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры вполне можно передавать владельцам (согласно актам приемки-передачи) .

Готовность объекта к итоговой проверке должна быть полной

До того, как вызвать представителей Комитета государственного строительного надзора на объект для итоговой проверки и сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик (генеральный подрядчик) должен завершить следующие работы на объекте:

• Строительно-монтажные работы.
• Проверку функционирования инженерных коммуникаций.
• Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
• Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
• Обмер объекта сотрудниками БТИ.

Все перечисленное подтверждает полную готовность объекта для заселения и проживания. Любой недочет может стать препятствием для получения ЗОС и, соответственно, выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие названного разрешения создает проблемы в передаче квартир собственникам. Тем самым застройщик оказывается в ситуации, когда он не в состоянии выполнить своих обязательств перед покупателями - контрагентами по договору долевого участия (ДДУ) в установленные сроки. Что влечет за собой судебные иски и возможные непредвиденные расходы для застройщика.

Перед заселением и оформлением дизайна…

До момента принятия Градостроительного кодекса (ГСК), обычной практикой было предоставление владельцам квартир возможности проведения ремонта до того, как дом официально введут в эксплуатацию. Сегодня требования другие – заселение жильцов может производиться только после получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию. А уже после того, как разрешение получено, квартиры передаются по актам приемки-передачи (к этому моменту данные обмера БТИ уже готовы). При этом действии - подписании акта, как правило, передаются ключи, после чего владелец может использовать жилплощадь по предназначению. И все же, владельцу рекомендуется воздержаться от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, до той поры, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этим документом подтверждается принадлежность квартиры ее владельцу, располагая этим документом, квартиру можно продавать, дарить или передать по наследству.

Законом достаточно четко указано: внесение каких-либо изменений в конфигурацию квартиры до получения прав собственности недопустимо. Такой запрет вполне обоснован и связан с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Ведь в процессе проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры. При этом новые элементы дизайна (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, и пр.) могут стать помехой для обмерщиков и последние на законных основаниях потребуют устранения этих помех. Невыполнение их требований может послужить препятствием в дальнейшем оформлении прав собственности, а демонтаж элементов нового дизайна отделки связан с ненужными расходами.

Что в итоге?

В данной статье мы постарались перечислить все мероприятия, требуемые для получения документации, гарантирующей достаточно высокое качество выполнения строительных и сопутствующих работ, безопасное проживание жильцов в квартирах новостройки.

Надо отметить, современные процедуры в получении разрешительных документов разработаны таким образом, чтобы определить степень ответственности за выполнение проверок на каждом этапе. В основном это сделано в целях исключения из практики "заочных проверок", проводимых за известное поощрение. На итоговой проверке подлежат рассмотрению акты промежуточных проверок – тем самым отслеживается качество выполнения "скрытых" работ, становится очевидным уровень ответственности застройщика по уровню организации внутреннего контроля.

В дополнение, благодаря современной системе проведения проверок несколько сокращается время, необходимое для оформления необходимых документов. В настоящее время застройщик, прилежно соблюдающий все строительные нормативы, затрачивает не более 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартир владельцам.

Введение недвижимого объекта в эксплуатацию после завершения его строительства или реконструкции представляет собой полноценную поэтапную процедуру. Ее целью является заверить и зафиксировать документально факт окончания строительных работ в соответствии с плановой документацией. Разрешение на ввод нежилого здания в эксплуатацию даёт возможность не только удостовериться в том, что проект соответствует всем законодательным требованиям, но и зарегистрировать владельцу свои права собственности на данное имущество. Это, в свою очередь, защищает недвижимость, а также эксплуатировать и заключать разнообразные сделки по закону.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является специальным документом, в котором подтверждается, что строительство завершено полностью и отклонений от плана, на который было получено добро, нет. По сути, без этого документа недвижимого имущества попросту не существует, и использовать его по закону нельзя.

Между подрядчиком и владельцем здания оговаривается, когда будет проведена итоговая проверка. В то же время все документы на объект недвижимости должны быть переданы в государственный строительный надзор.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Акт на ввод

Объекты нежилого строительства (бизнес центр, торговый центр, магазин, заправка, производственные здания и помещения) так же, как и многоквартирные жилые дома, должны быть введены в эксплуатацию после подачи соответствующего заявления в двух экземплярах в государственную инспекцию архитектурного строительного надзора. Туда же подаётся и акт о том, что недвижимый объект завершён и готов к эксплуатации. Данный акт должен иметь подписи владельца недвижимого имущества, подрядчика, субподрядчика, генерального проектировщика и страховой компанией, если собственность застрахована заранее.

Государственная инспекция архитектурного строительного надзора в течение десяти дней осуществляет полную проверку поданных документов и, если никаких замечаний не выявлено, заявителю будет выдан соответствующий сертификат на основании поданного акта. Сертификат даёт собственнику право на эксплуатацию здания.

Если же получен отказ, то его причины можно устранить и подать документы государственной инспекции повторно или же обратиться с исковым заявлением в суд.

Важно отметить, что, получив на руки готовый сертификат, необходимо в течение семи дней обратиться к местному органу самоуправления, чтобы внести соответствующие сведения о новой недвижимости.

Что необходимо

Для нежилой недвижимости получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию включает в себя несколько основных этапов:

Подать собранный пакет документов необходимо в государственную инспекцию строительного архитектурного надзора. Однако после того как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет получено, нужно будет опять обратиться в это учреждение, чтобы завершить данную процедуру.

Правила и нюансы

Несмотря на несложную последовательность действий для введения недвижимости в эксплуатацию, времени и усилий этот процесс потребует немало. Занимается проверкой нежилого объекта и документов на него специально сформированная комиссия экспертов, в которую входит непосредственно владелец. По желанию сторон в состав комиссии разрешено включать независимых экспертов и должностных лиц из государственных учреждений. Однако последнее возможно, только если разрешение нужно получить на строение государственного значения.

Последовательность процедуры и ее нюансы:

К чему стоит подготовиться

В первую очередь необходимо помнить, что чем скорее будут собраны все необходимые документы, тем быстрее разрешение будет получено. Пренебрежительное отношение к этому пункту служит одной из наиболее частых причин возникновения временных задержек в сроках ввода недвижимости в эксплуатацию, что в дальнейшем тянет за собой ещё больше проблем. Кроме того, сократить время поможет знание чёткой последовательности самой процедуры.

Например, понадобиться уточнить границы нового строения путём подачи соответствующего заявления о вызове кадастровых инженеров на место. Они произведут все требуемые замеры и зафиксируют их документально. После заявление подаётся исполнительным органам для вызова специальной комиссии, чтобы объект принять. К этому моменту потребуется иметь на руках правоустанавливающие бумаги на землю и официальное, полученное заранее, .

Затем паспорт объекта и ходатайство на его обследования передаются инспектору градостроительной организации по месту нахождения нового здания. Работы, производимые данной организацией, необходимо будет оплатить. Далее проверки проводят противопожарные службы, энергетические и газовые специалисты, у которых также важно получить разрешения. В случае беспрепятственного прохождения этих этапов, финальным пунктом оформления становится разрешение на ввод и получение свидетельства прав собственности.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Покупатели часто отождествляют два понятия: сдачу дома в эксплуатацию и возможность делать ремонт в жилом помещении. Это далеко не так. Процедура сдачи здания в эксплуатацию — процесс довольно кропотливый и трудоемкий. Как все происходит? Что означает ввод жилого дома в эксплуатацию? В этих вопросах должны разбираться люди, которые планируют покупку недвижимости.

Этапы данной процедуры

Все начинается с окончания работ по строительству здания и прокладке в нем всех необходимых коммуникаций. Только потом сотрудники БТИ производят обмеры, после чего выдают технический паспорт на дом. Это уже второй этап процедуры сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Следующий этап заключается в том, что за работу берется приемочная комиссия. В ее состав входят представители тех организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор. В составе комиссии будут архитекторы, сам заказчик, сотрудники государственного надзора. Завершающий этап — это разрешение на ввод жилого здания в эксплуатацию. Такое разрешение может быть выдано тога, когда все члены приемочной комиссии подтвердят, что построенный объект соответствует техническим условиям и требованиям проектной документации.

Заключение можно получить в органах строительного надзора, но к этому привлекаются специалисты пожарной безопасности, санэпидемконтроля. Интересно то, что разные проверки ведутся с начала возведения дома и до завершающего этапа строительства. В результате этого собирается много проверочных актов. В документах указаны сведения об устранении нарушений и другая важная информация.

Некоторые другие особенности

Приемочная комиссия определяет готовность сдачи здания в эксплуатацию по определенным критериям. В доме должно быть наличие:

Фундамента, стен, кровли, дверей, окон и других конструктивных элементов;

Систем отопления;

Канализации;

Систем водоснабжения;

Систем электроснабжения.

Сдают в эксплуатацию объект без . Иными словами, стены в помещениях не будут отделаны обоями или декоративной штукатуркой. Полы в квартирах также будут без чистовых покрытий. Всеми этими ремонтными работами должен заниматься собственник объекта жилой недвижимости.

Готовым к вводу в эксплуатацию может считаться только такой дом, который функционирует, как жилое помещение. Кроме всех коммуникаций должна быть еще возможность подъезда к дому. . Владелец дома просто не сможет проводить разные операции, потому что дома юридически не существует.

До 1 марта этого года в РФ действовала упрощенная процедура сдачи индивидуальных домов в эксплуатацию. Граждане имели возможность зарегистрировать свою недвижимость с минимальными финансовыми затратами. Собственники домов, которые провели процедуру их сдачи в эксплуатацию до 1 марта, сэкономили и деньги, и такое ценное время.